Em boa verdade estamos em ambos os casos a avaliar ativos, o que por si só nos remete para metodologias que em ambos os ativos reúnem abordagens com bases similares. A avaliação de empresas e a avaliação de imóveis compartilham assim várias similaridades, já que ambos os processos envolvem determinar o valor de ativos que apesar das suas especificidades e detalhes, as metodologias são dalgum modo semelhantes. Abaixo descrevo algumas das principais semelhanças:
Método Comparativo ou de Mercado: Utiliza-se a comparação com ativos similares no mercado. Para empresas, comparam-se negócios semelhantes em termos de receita, lucro ou de setor. Para os imóveis, compara-se o preço dos imóveis similares numa mesma localização.
Método do Rendimento/Fluxo de Caixa Descontado (DCF): Calcula o valor atual dos fluxos de caixa futuros gerados pelo ativo. No caso das empresas, usa-se o fluxo de caixa futuro gerado pela operação. Para os imóveis, o foco está nos rendimentos geradas pelo imóvel, ou nas suas vendas potenciais.
Em ambas as avaliações, fatores externos como condições económicas, financeiras, demográficas e políticas impactam fortemente no valor, sendo que para a avaliação de empresas, fatores como a situação do mercado, concorrência, regulamentações e a economia afetam o desempenho e, portanto, a avaliação. Para os imóveis, elementos como as condições do mercado imobiliário local, envolvente, regulamentos urbanísticos e a economia afetam os valores.
A análise de risco, tanto na avaliação de imóveis quanto na de empresas, é um componente fundamental. Para as empresas avalia-se o risco relacionado ao setor de atuação, à estabilidade dos fluxos de caixa, à gestão da empresa, à concorrência e às condições do mercado. Nos imóveis, considera-se o risco relacionado com a localização, o estado de conservação do imóvel, à sua ocupação, à liquidez e à estabilidade do mercado imobiliário.
Nos dois casos, projeções futuras são críticas para determinar o valor, para empresas faz-se uma projeção do crescimento da receita, dos lucros e do fluxo de caixa, geralmente para um período de 5 a 10 anos. Nos imóveis em rendimento, projeta-se a receita de rendimentos e o potencial de valorização do ativo.
Em ambas as situações, as avaliações são feitas com vários propósitos, como compra, venda, garantias para financiamentos, fusões e aquisições ou até questões legais.
Para concluir e apesar das especificidades e os detalhes dos ativos diferirem, um imóvel é um bem físico, enquanto uma empresa inclui tanto ativos tangíveis quanto intangíveis, as metodologias de avaliação e os princípios subjacentes são bastante semelhantes, especialmente quando se utiliza uma abordagem financeira ou económica para o processo de avaliação. Embora existam muitas semelhanças, a avaliação de empresas é geralmente mais complexa, uma vez que opera em ambiente menos controlado, dependendo sobretudo de fatores como inovação tecnológica, mercados, matérias-primas, por outro lado o imóvel é um ativo que está mais dependente de atributos como a localização, procura/oferta e o seu estado de conservação. Desse modo as variações dos fluxos de caixa são mais previsíveis nos imóveis face às empresas que são mais imprevisíveis. Por isso os imóveis são tradicionalmente considerados os ativos mais estáveis e seguros em tempos de crises económicas e financeiras.